Компании из Западного Ванкувера было приказано выплатить залог покупателю жилья в размере 1 миллиона долларов после того, как он не смог завершить строительство объекта вовремя.
Согласно решению Верховного суда Британской Колумбии, вынесенному на прошлой неделе и опубликованному в Интернете в понедельник, Цзыхао Ян, также известный как Тони Ян, заключил в 2018 году контракт с Benbow Residences Inc. на покупку дома на Бенбоу-роуд в районе Вестмаунт за 5,38 миллиона долларов.
По соглашению, указывается в решении суда, Ян вступит во владение имуществом 15 ноября 2018 года, а датой закрытия сделки станет 30 октября 2019 года.
До даты закрытия компания Benbow Residences должна была завершить строительство дома, включая устранение 43 «недостатков», выявленных после проверки, и предоставить разрешение на проживание.
Ян вступил во владение, как и планировалось, в ноябре 2018 года, согласно решению, строительство продолжается. Декабрь 2018 года и январь 2019 года он провел в Китае, ожидая, что вернется и обнаружит, что недостатки устранены, а строительство завершено.
«Когда г-н Ян вернулся из Китая, многие недостатки не только не были устранены, но и имущество находилось в состоянии потрясений», – говорится в решении судьи Верховного суда Британской Колумбии Сандры М. Суксторф.
«Например, подъездная дорожка была перекопана и непригодна для использования, не было рабочего котла для обогрева бассейна и гидромассажной ванны, интеллектуальное управление в доме не работало, система безопасности не работала, а двери патио не закрывались. .”
“Подобное положение дел продолжалось до конца октября 2019 года”, – отмечается в решении.
Тем не менее, по решению Суксторфа, Ян продолжал готовиться к завершению покупки.
Он получил ипотечный кредит на сумму 2,7 миллиона долларов и ликвидировал инвестиции на сумму еще 1,86 миллиона долларов, которые объединились с его депозитом в 1 миллион долларов и составили покупную цену.
Ян также застраховал имущество и поручил своим адвокатам «предпринять необходимые шаги для завершения сделки», согласно решению.
В решении указывается, что Ян был готов завершить покупку, а Benbow Residences — нет.
“Адвокат ответчика первоначально направил в офис (адвоката Яна) разрешение на занятие совершенно другого объекта недвижимости”, – говорится в решении.
«Когда это было доведено до их сведения, адвокат ответчика по передаче права собственности предположил, что правильное разрешение на проживание, должно быть, уже было предоставлено. Доказательства подтвердили, что ответчик не получил разрешение на проживание на дату закрытия сделки и не получит его до сентября. . 17, 2020, примерно через 10 месяцев после даты завершения».
Ответчик перестал отвечать
Когда сделка не была завершена, как планировалось, адвокат Яна направил в Benbow Residences письмо, в котором сообщил компании, что она нарушила основное условие договора, и потребовал вернуть Яну залог, согласно решению суда.
Benbow Residences не вернула залог, поэтому Ян подал иск.
Фил Гарроу, президент и директор компании, подал ответ на иск и встречный иск, утверждая, что именно Ян, а не Benbow Residences, отказался от контракта.
В решении указывается, что Гарроу первоначально переписывался с адвокатами Яна и участвовал в судебном процессе, но позже прекратил общение и не участвовал в суде.
Суксторф постановил, что судебное разбирательство должно продолжаться в отсутствие обвиняемого, отметив, что Гарроу и его компания были осведомлены о дате судебного разбирательства и своих обязательствах и продемонстрировали своим предыдущим несоблюдением требований «осмысленное участие в судебном процессе».
“Если ответчик впоследствии попытается отменить решение, ему необходимо будет предоставить убедительные объяснения своего отсутствия и продемонстрировать, что его предыдущее поведение не свидетельствовало о намерении отказаться от защиты”, – говорится в решении.
Суксторф без труда пришел к выводу, что Ян «готов, желает и способен» завершить свою покупку и что Garrow and Benbow Residences «отказались» от контракта.
Учитывая это, Ян имел право согласиться с отказом компании от контракта и потребовать возврата своего залога в 1 миллион долларов. Судья присудил ему эту сумму.
Она также присудила Яну особые расходы, сославшись на неоднократное неисполнение Garrow and Benbow Properties «судебных распоряжений и процессуальных обязательств».
Суксторф перечислил пять требований о раскрытии документов, которые ответчик «проигнорировал», а также два постановления других судей, которые компания «не выполнила».
“На мой взгляд, неоднократное неисполнение подсудимым решений суда, несмотря на получение четких указаний и многочисленные возможности для этого, демонстрирует последовательное игнорирование полномочий суда, заслуживающее упрека”, – говорится в решении Суксторфа.
«Такое поведение не только нанесло ущерб г-ну Яну, но и обременило судебную систему, вызвав необходимость неоднократного судебного вмешательства для обеспечения соблюдения основных процессуальных требований».
Согласно решению, сумма, которую Ян будет иметь право на возмещение в качестве особых расходов, еще предстоит определить.
Примечательно, что, судя по всему, компания могла быть распущена. Согласно документу, опубликованному Министерством по делам граждан Британской Колумбии, компания Benbow Residences Inc. входит в список сотен компаний, которые были распущены 3 июля 2023 года.
«В случае возникновения трудностей с возвратом 1 миллиона долларов г-н Ян может обратиться за дополнительным возмещением, которое необходимо, уведомив ответчика», – говорится в решении Суксторфа.